Zarządzanie ryzykiem przy dzierżawie gruntu pod farmę fotowoltaiczną

Nie jestem prawnikiem, a poniższy artykuł nie stanowi porady prawnej. Piszę na podstawie doświadczenia w podpisywaniu umów o dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną. Zawsze przed ostateczną decyzją skontaktuj się z prawnikiem.

Zastanawiasz się nad wydzierżawieniem swojej ojcowizny pod farmę fotowoltaiczną? Czy jesteś świadomy związanego z tym ryzyka? Jeśli chcesz poznać to ryzyko i je zmitygować – czytaj dalej…

1. Zestawienie czynników ryzyka i rozwiązań
2. Ryzyko straty czasu
3. Ryzyko niekorzystnego kształtu
4. Ryzyko braku płatności
5. Ryzyko zaśmieconego gruntu
6. Ryzyko zaśmieconego gruntu 2
7. Chcesz korzystnej umowy?

Zestawienie czynników ryzyka i rozwiązań

Poniższa tabelka zawiera zestawienie czynników ryzyka oraz rozwiązań, czyli warunków i zapisów umieszczanych w umowie o dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną.

Rozwiązania dzieli się na rozwiązanie standardowe oraz premium. Rozwiązania premium oferują wysoki poziom bezpieczeństwa, ale mogą wiązać się z obniżeniem rocznego czynszu dzierżawnego.

Czynnik ryzyka	Rozwiązanie standard	Rozwiązanie premium
Ryzyko straty czasu. Niepewność realizacji inwestycji i wypłacania czynszu.	Ustalenie daty rozwiązania umowy w przypadku braku realizacji. Możliwość użytkowania i poddzierżawy gruntu aż do momentu rozpoczęcia robót budowlanych.	Naliczanie inflacji od momentu podpisania umowy. Kaucja zwrotna za umowę dłuższą niż 4 lata.
Ryzyko niekorzystnego kształtu. Niepewność dokładnej powierzchni i kształtu dzierżawionego gruntu	Rozpisanie kolejności zajmowania kolejnych terenów.	–
Ryzyko braku płatności. Co, jeśli dzierżawca nie zechce płacić czynszu / rocznego podatku?	Kary umowne.	Możliwość wypowiedzenia umowy.
Ryzyko zaśmieconego gruntu. Co, jeśli dzierżawca nie zechce doprowadzić gruntu do stanu pierwotnego po rozwiązaniu umowy?	Kary umowne.	Kaucja zabezpieczająca.
Ryzyko zaśmieconego gruntu 2. Co, jeśli dzierżawca od razu zacznie przywozić na mój grunt stare panele fotowoltaiczne?	Możliwość audytu przywożonych modułów przez wydzierżawiającego	–

Omówmy te czynniki bardziej szczegółowo.

Ryzyko straty czasu

Problem: Od momentu podpisania umowy do momentu, gdy inwestycja będzie ukończona a czynsz opłacany może minąć od 2 nawet do 5 lat. A w najgorszym razie może do tego nie dojść w ogóle! Istnieje kilka czynników, które są jednocześnie niezależne od inwestora i mogą położyć cały projekt na łopatki. Najważniejszy czynnik to dostępne moce przyłączeniowe. A procedura trwa.

W realistycznym scenariuszu inwestor przez dwa lata stara się o zgodę środowiskową i warunki zabudowy tylko po to, by nie otrzymać warunków przyłączeniowych od Operatora Sieci Dystrybucji. Bez warunków przyłączeniowych inwestorzy nie chcą płacić za czynsz i ciężko im się dziwić.

Rozwiązanie: Ustalenie końcowego terminu, po którym inwestycja powinna być zrealizowana, a czynsz wypłacany, pod karą rozwiązania umowy. Standardowo termin wynosi od 3 do 6 lat od dnia podpisania umowy.

Przykładowy zapis: „Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną ulega automatycznemu rozwiązaniu w przypadku braku realizacji inwestycji w terminie 5 lat od podpisania Umowy.”

Kolejnym standardowym rozwiązaniem jest możliwość użytkowania i poddzierżawy gruntu do momentu rozpoczęcia prac budowlanych (właściwie do momentu wydania Przedmiotu Umowy).

Przykładowy zapis: „Do momentu wydania Przedmiotu Umowy, Wydzierżawiający może korzystać z gruntu w celu uprawy i zbioru plonów.”

Rozwiązanie premium: Naliczanie inflacji od momentu podpisania umowy (standardowo inflację nalicza się od realizacji inwestycji i rozpoczęcia wypłacania czynszu). Zabezpiecza to wydzierżawiającego przed wielotysięcznymi stratami, które niechybnie powstaną w ciągu 2-5 lat od momentu podpisania umowy do momentu realizacji farmy fotowoltaicznej. Bez tego zapisu z każdym rokiem zwłoki wydzierżawiający denerwuje się, nie tylko, że inwestycja jeszcze nie powstała, ale też że inflacja zżera mu potencjalny czynsz dzierżawny.

Przykładowy zapis: „Wysokość czynszu dzierżawnego, będą indeksowane rokrocznie, począwszy od następnego roku od zawarcia Umowy, wskaźnikiem inflacji z roku poprzedniego podawanym w formie obwieszczenia Prezesa GUS.„

Najrzadziej spotykanym rozwiązaniem jest kaucja zwrotna za przedłużoną ważność umowy. Powiedzmy, że inwestor ma 3 lata na realizację inwestycji i rozpoczęcie wypłacania czynszu. Po tym czasie powinien wpłacać rokrocznie zwrotną kaucję na zajęcie działki. Kaucja zostanie odjęta z czynszu w przypadku realizacji inwestycji, a jeśli nie da się jej zrealizować, to przynajmniej wydzierżawiający ma jakieś pieniądze na pociechę.

Przykładowy zapis: „Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną ulega automatycznemu rozwiązaniu w przypadku braku realizacji inwestycji w terminie 5 lat od podpisania Umowy. Termin można przedłużyć o rok po wpłaceniu kaucji zwrotnej w wysokości 5% czynszu dzierżawnego za cały areał gruntu. W przypadku realizacji inwestycji Dzierżawca pomniejsza opłaty wynikające z czynszu dzierżawnego o kwotę kaucji zwrotnej.„

Ryzyko niekorzystnego kształtu

Problem: Wydzierżawiający nie wie, jaką część oferowanego gruntu Inwestor weźmie ostatecznie w dzierżawę. Inwestor też tego nie wie, dopóki nie otrzyma warunków przyłączeniowych, co może zająć ze 2-3 lata. To bardzo frustrujące, ale taki mamy klimat. Inwestor nie będzie płacił za całą działkę bez pewności, że zdoła ją w całości spożytkować. Jeśli inwestor otrzyma warunki przyłączeniowe na dużą moc, to pewnie wydzierżawi cały grunt. Jeśli otrzyma warunki na małą moc, wydzierżawi tylko część, a resztę dalej można uprawiać. Tu dochodzimy do problemu zasadniczego – wielu właścicieli obawia się, że inwestor tak wybierze kawałek ziemi pod PV, że uprawa pozostałej części gruntu będzie niekorzystna i niemożliwa.

Rozwiązanie: Opisać, w jakiej kolejności i na jakich zasadach działka ma być zagospodarowywana.

Przykładowy zapis: „Działkę 2 można zagospodarować pod farmę fotowoltaiczną dopiero po zagospodarowaniu działki 1. Zagospodarowywanie działki 1 należy rozpocząć od zachodniej ściany. Działki należy dzielić linią prostą, niedopuszczalny jest podział działek wzdłuż dłuższego boku.”

Ryzyko braku płatności

Problem: Co jeśli dzierżawca po prostu nie będzie płacił czynszu / podatku gruntowego / innych należności?

Rozwiązanie: Wysokie kary umowne w wysokości kilku lat czynszu dzierżawnego i skierowanie sprawy do sądu.

Rozwiązanie premium: Możliwość rozwiązania umowy. Inwestorzy boją się tego jak ognia. Rozwiązanie umowy oznaczałoby dla nich zamknięcie inwestycji wartej miliony złotych. Raczej zapłacą za czynsz z własnych zaskórniaków, niż pozwolą sobie na taką katastrofę.

Przykładowy zapis: „W przypadku sześciomiesięcznej zwłoki w płatności czynszu dzierżawnego, Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.”

Ryzyko zaśmieconego gruntu

Problem: Po wyeksploatowaniu farmy fotowoltaicznej i ustaniu umowy o dzierżawę gruntu pod instalację OZE, dzierżawca powinien przywrócić grunt do stanu pierwotnego, to jest zwyczajnie po sobie posprzątać. Co jednak, jeśli tego nie zrobi? Wizja sprzętu zalegającego latami na gruncie to dla wielu rolników prawdziwy koszmar.

Rozwiązanie: Wysokie kary umowne. W ten sposób, po wygraniu sprawy w sądzie i doprowadzeniu gruntu do porządku, wydzierżawiający ma przynajmniej jakiś grosz za cały ten trud.

Rozwiązanie premium: Kaucja zabezpieczająca przywrócenie gruntu do stanu pierwotnego, płatna przed rozpoczęciem budowy. Standardowo jej wysokość wynosi jednoroczny czynsz dzierżawy, indeksowany o inflację, tak że w efekcie Dzierżawca otrzymuje z powrotem czynsz dzierżawny za ostatni rok funkcjonowania instalacji.

Kaucja na kwotę wyższą niż wysokość czynszu dzierżawnego zwykle wymaga stworzenia specjalnego rachunku powierniczego i zawarcia umowy escrow.

Ryzyko zaśmieconego gruntu 2

Problem: Podobno niektórzy oszuści po podpisaniu umowy o dzierżawę pod instalację PV, wykorzystali taki grunt jako śmietnik starych, wyeksploatowanych modułów fotowoltaicznych. Oczywiście zaraz potem znikli w siną dal, a wydzierżawiający został ze zrujnowaną działką.

Rozwiązanie: Umowa może przewidywać audyt wydzierżawiającego na placu budowy.

Przykładowy zapis: „Panele fotowoltaiczne użyte do instalacji OZE muszą być technicznie nowe. Dzierżawca powinien dostarczyć Wydzierżawiającemu karty gwarancyjne oraz numery seryjne paneli fotowoltaicznych i zezwolić mu na wejście na plac budowy celem stwierdzenia zgodności.”

Chcesz korzystnej umowy?

Chcesz umowy o wydzierżawienie gruntu pod instalację fotowoltaiczną na korzystnych warunkach? Wypełnij poniższy formularz lub skontaktuj się ze mną.